Podcast特別專訪｜包租婆、包租公的無限想像 好說執行長Amber ft.金箍棒智慧物業管理顧問公司創辦人Joanna

許久未見的好說執行長Amber現「聲」，隆重介紹房東好好房東Podcast主持人，就是金箍棒智慧物業管理顧問公司創辦人Joanna，她的房地產背景恰好是Amber熟悉的領域，Joanna如何運用在商用房地產、跨國五大行國際市場的經驗，成立一站式租房管理系統？讓Amber有條不紊地讓她一吐為快。

為什麼會踏入房地產這個市場？

Joanna爽快坦承做房地產其實不是原先預期的人生方向，國高中時對空間、美感很有興趣，想要從事室內設計相關工作，而大學考到地政系，「大家都以為我去量測earthquake（地震）」；大學畢業第一份工作是在內政部地政司，制定國家土地政策及相關都市計畫，之後才來到外商五大天王之一的第一太平戴維斯，這時才有機會接觸到商用不動產，包含商場、零售店面、辦公樓，「才發現原來房地產這麼有趣，零售品牌這麼多元」。

Amber補充，房地產其實是很多元的產業，一般只會想到仲介或建商，Joanna切入的角度，屬於房地產市場裡更高階的部分，與管理有關；另外商用房地產通常涉及龐大的資金，著重在與人之間的互動，和運營管理有著密不可分的關係。

Joanna擁有15年商用房地產的經驗，在戴維斯之前，碩士班也投入BOT與綜合開發案，參與的案子有松山車站、南港車站等，從南港30~40萬／坪開始，到現在80~90萬／坪已是基本款，新案場則喊到100~120萬／坪，從這些商場共構案整合規劃，特別深刻體認到商用房地產對房價影響的價值，以及一人管理上對於空間改造的價值，管理所需要付出的心力也會造成商場氛圍、零售檔次的不同。

金箍棒專注的市場是住宅，什麼樣的契機從商用房地產轉向？

從商用房地產動輒幾十億，轉做住宅不動產，其實有段心路歷程。Joanna在戴維斯負責海外房地產銷售，會經手海外的商用房地產與住宅，當時戴維斯也是唯一一家在做豪宅服務，她發覺商用不動產很多經營管理know how，很適合應用在住宅市場的租房管理，這樣的模式在商用房地產其實就是品牌管理；而住宅市場雖然是重覆性的工作，但規模非常大，全球房地產75%的樓地板面積是住宅，讓她起心動念，設想若是用商業的態度對待住宅房地產，會產生什麼效果？

而讓Joanna下定決定的關鍵，在於當她銷售越多海外房地產，要管理的房子就越多，分散在全球各地的房產，從不同時區回傳大大小小的問題，讓她變成24小時都在工作，分身乏術卻又不想辜負客戶期待，讓她必須找出能夠24小時運作的系統來幫助自己，此時又發現北美、英國、澳洲、上海早就存在相關功能齊全的系統，「我才知道世上原來有一站式租房管理系統這個東西」，本來沒有創業想法的她，最早是想代理美國系統進入台灣市場，洽談之後發現不同國家的基礎設定與當地法令制度有很大關聯，若要符合台灣市場必須大幅度修改，以台灣市場來說不符效益；不過Joanna看好台灣這塊市場後勢可期，就毅然決然投入開發。

租房品牌在大陸已經行之有年，台灣大約在2019才有這樣的風潮，海外租房品牌和台灣租房品牌有什麼不同？

中國市場量體大，單一省份人口就高達上億，以品牌功率而言，300~500萬人就可以支撐一個不錯的品牌，一億人自然能夠養活很多品牌，而中國的租房品牌在2016、2017年就發展成熟，比台灣領先約3~5年，台灣因為市場相對小，整合速度沒那麼快，因此發展的速度較慢；就跟電商一樣，台灣屬於成熟市場再進化，需要時間調整，就是我們所說的「建新房子容易，都更（都市更新）總是時間長」。

台灣的品牌公寓雖然慢一些，長期而言亞洲因房價過高，整體租房市場量體會持續倍數增加，這五年台灣租房人口已經倍增，租房管理是必然趨勢，而這幾年品牌公寓依對象不同，呈現百家爭鳴的狀態，不同品牌有不同的定位和風格。

台灣的租房品牌是什麼樣貌？

就像台灣的積體電路產業有很多隱形冠軍，台灣的租房品牌也是這樣，其實就存在我們的生活週遭，平常大家或許無法立刻想到，要經過拼湊這個群體的輪廓才會慢慢變得清晰，例如9floor 玖樓、半伴，就是專門做品牌，有著不同的品牌定位與地域限制；另外就是仲介公司，仲介公司不只是賣房子，旗下也有部門做租房管理，金箍棒的客戶就包含住商、中信、東森等仲介公司；再來就是建設公司，旗下會成立子部門或子公司做租房管理。

Joanna也分享在建設公司任職的朋友，對於租房管理的觀察，在父母那一代，可能在30歲左右就會買房，且有可能會買第二套房，現在由於房價的關係，租房時間相對拉長，朋友的策略就是「不能賺到對方買房的錢，就要往前滲透到他買房之前的人生」；另外還有跨國仲介，會將系統提供給投資客VIP作為回報系統、客服，政府機關管理的公共住宅也是客戶之一。

投資客現在從店面轉戰到住宅了嗎？

2015年正好是店面景氣大好的時候，很多有實力的投資客都在布局，不過隨著電商崛起，店面的需求形態改變，店面的租金投報率需要重新評估，加上2020年出現新冠肺炎，對於實體店面的需求已經改變，的確讓部分客戶重新評估在住宅資產的配置，以往投資客都認為住宅管理繁瑣，但系統化之後可以事半功倍；Joanna也分享一項數據，去年與前年黑石集團加重亞洲房地產布局，且著重在住宅資產布局，其中一部分投注在日本房地產，從這裡也可以看出整體投資趨勢在逐漸改變。

金箍棒已經完成增資，未來將深化台灣，並往東南亞拓展，未來將有什麼樣的計畫？

租房系統有兩個面向可以延伸，第一是投資人管理，這方面策重東南亞市場，聚焦在房地產的homeowner，也就是房東本人，尤其是東南亞市場非常看重管理，管理得當可以讓投資客回購率增加，這也彰顯東南亞市場其實缺乏資訊透明，卻蘊藏市場機會；另一部分就是租客管理，年輕的業者其實已經察覺租客之於他們已經像是會員，他們可以做的部分則是品牌加值，已經不像以前只是打掃、拍照放在網上等人上門求租，現在著重在會員管理，租客都是他們已經定位好的目標群眾，業者甚至可以針對這些群眾製定出他們喜歡的面向，整合更多金流、物流等資源。

Amber形容金箍棒其實就像「租房社群的一個工具」，Joanna也認同租房管理系統的初心就是「訂閱制」，透過系統為業者處理更多的數據，讓業候有餘力做會員經營，她舉例目前金箍棒就能列出準時繳租率低於50％的租客，從這些數據就可以成為下次是否續租的考量之一。

Joanna也是姐姐的人生進行式podcast第四季主持人，被問到會邀請什麼對象來對談？她表示會先邀請北、中、南不同房地產品牌供應業者，來談談這幾年如何改變租房管理品牌，以及品牌賦能等，希望透過不同業者分享，讓大家看到房地產裡平常看不到的脈絡。