借名登記小心弄假成真，省小錢花大錢房屋變別人的

借名登記和贈與怎麼判斷?

很多人以為借名登記就是贈與，其實借名登記只是一種委任關係。

常見有些父母把辛苦賺錢買來的房產登記在子女名下，也有夫妻一方買房，因為另一方條件比較好，就借名登記給另一方配偶，但仍是自已出資付錢。

這種把所有權登記在其中一個人名下，要怎麼判斷到底是贈與?還是借名登記呢?

如果想借名登記不動產給別人，需要注意什麼規定才不會要不回來?

👉借名登記的影片

上次影片有介紹過父母親想要送不動產給子女，有贈與、繼承、和買賣三種方法，每一種方法都有它的利弊。影片連結：【父母給子女房產】贈與、買賣、繼承3方法那個最省稅?

不過也有一些父母親，只是想用子女的名義來買房地產，並沒有真的想要送房子給子女，而是有其他原因才登記在子女的名下。

借名登記法律問題多多

不過你知道嗎?這樣的「借名登記」，在實務的處理上，因為借名登記產生糾紛，往往發生在數年以後，事過境遷常常造成舉證困難，後面的訴訟會有很多的麻煩產生。

主要因為父母很少會用白紙黑字，和子女簽訂借名契約，等到子女長大之後，有可能認為在他們名下的財產，就是父母贈與給自已的。

反正當初父母也沒有說清楚或白紙黑字寫下來，既然自己已經是所有權人，本來就可自由的買賣處分自已的財產。

還有在實務上也有子女等到父母過世後，會主張父母給某一個子女名下的財產，其實是父母借名登記給他的，並不是父母親贈與的。

其他的繼承人就會來要求，將這筆房地產加入遺產來分配，這時到底是贈與?還是借名登記?每位繼承人常常是各說各話，而親人之間為了爭財產就互相提告上了法院。

什麼是借名登記？

所謂借名登記，就是當事人約定一方把自已的財產，以另一方的名義登記，出名登記的人只是名義上的所有權人，實質上仍由自已享有財產的管理、使用、收益及處分權。並且這個財產產生的所有的義務，也是由自已全部負擔的。

不過在我國的法律中，其實是找不到「借名登記」四個字，但是因為在社會上已行之有年，所以法院的判決也會認定這是有的法律關係。只要不違反公序良俗及法律強制規定，把借名登記類推適用民法關於委任的規定。

贈與就不一樣了，贈與的定義是財產所有人，以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。

民法第 406 條：贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。

也就是說借名登記只是把財產登記在別人的名下，並不等於將財產送人。

所以父母因如果不是贈與，而只是借名登記在子女名下的時候，最好先和子女簽署「不動產借名登記契約」。

還要保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單，以及房屋稅、地價稅這些單據。

否則父母借子女的名義登記，很容易被國稅局認為是贈與行為。若是沒有上面這些資料證明，常常會被認定為贈與而追討贈與稅。

借名登記有什麼風險

風險1、會被國稅局追稅，很多時候會被當成贈與。

風險2、雙方沒簽借名登記的契約，事後不容易舉證。

風險3、出名登記的人賣掉不動產，借名的人無法對抗第三人。

風險4、出名登記人欠債務，房產遭拍賣，借名的人無法對抗拍賣。

總括來說，借名登記是名不符實的法律關係。放在別人身上的房屋，有時不小心還弄假成真，房子變成別人的。

當然最好的方法，還是不要把不動產借名放在任何人身上。

學習這些理財法律和理財工具，其實之前文章也有介紹很多方法，一樣可以達到借名登記的效果，像信託就不會不動產被賣掉，最後走法律程序，還沒辦法追回來。

不管是附負擔的贈與、保險金信託，還是用安養保險、遺囑遺贈，很多工具都可以利用來節稅，和傳承不動產給子女，大家可以多學習理財的法律知識，保障自已在管理財產上的權益。

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